Многие русскоязычные жители Болгарии покупают жилье на побережье для дальнейшей сдачи в аренду. Особенно активно предлагаются апартаменты в туристический сезон. То есть бизнес-план на первый взгляд прост. Купили, дали объявление, стрижем купоны на бывших соотечественниках.

А все ли так просто? Что необходимо знать, прежде чем предложить свою недвижимость в аренду?

Про налоги.

Начну с налогов. Согласно болгарским законам, прибыль как с долгосрочной, так и с краткосрочной аренды облагается налогом в 10%.

Для краткосрочной аренды, которая предлагается через платформы Booking, Airbnb, существует еще один побор. Недвижимость, зарегистрированная на этих платформах, автоматически приравнивается к туристическим объектам класса В и к ним применяется закон о туризме. А вид дохода называется патентным. С 2020 года налог на такую доходную недвижимость будет равен от 25 до 250 лева в зависимости от местоположения объекта и количества квадратных метров (вычислять буду местные власти). То есть, к 10% с прибыли, платить надо ещё и патентный налог.

На сегодняшний день в Болгарии официально зарегистрировано 14 тысяч объектов, которые сдаются в краткосрочную аренду. Но власти предполагают, что таких гостевых квартир, домов, комнат, гораздо больше. Поэтому в 2020 году запланирована грандиозная проверка по уклонению от налогов на прибыль с ренты. Согласно докладу председателя бюджетной комиссии в Народном Собрании г-жи Менды Стояновой, в Болгарии имеется серьезная проблема с уклонением от налогов с доходов от ренты. Г-жа Стоянова прям таки чувствует залежи неуплаченных налогов. По ее словам, тысячи людей не внесли в казну положенных процентов с прибыли, и пора положить этому безобразию конец. Так что грядут проверки «серых» гостевых объектов недвижимости и затягивание гаек в виде обязательной регистрации. На вопросы о том, не повлекут ли эти меры рост цен на аренду и как возможный вариант события – отток туристов, госпожа председатель категорично заявила, что главная ее цель – вывести арендодателей из тени, а все остальное второстепенно.

Про разрешение.

Переходим к абсурду. Министр туризма, а может быть и не одна, а группа депутатов ГЕРБ, но может тоже не они (сейчас ответственность за внесенный законопроект перекидывается с одной головы на другую), но кто-то влиятельный протолкнул в Народное Собрание законопроект, явно лоббирующий интересы отельеров. Суть законопроекта в следующем. При регистрации недвижимости как туристического объекта (а это необходимо как в соответствии с законом, мы же с вами очень законопослушны, так и если вы желаете использовать платформы Booking, Airbnb), помимо прочих документов вам необходимо предоставить разрешения соседей. Более 50% соседей должны дать свое согласие на то, что вы начнёте «рубить бабло» на вашей недвижимости. Даже депутатам стало весело при обсуждении этого законопроекта, они прекрасно понимают, что собрать необходимое количество согласий с соседей практически невозможно.  Тут не только человеческих фактор и вечные войны соседей, но во многих комплексах на побережье, на горнолыжных курортах застать всех соседей на месте нереально, особенно если часть из них иностранцы. То есть законный путь регистрации обрезан. Проект переживает процесс поправок. Как вариант планируют оставить следующие меры:

• Контроль за квартирами или домами в комплексах будет переложен на управляющие компании.
• Управляющая компания будет уполномочена расторгать краткосрочные договора аренды, если соседи будут недовольны.
• Владельцы туристических квартир будут платить больше денег в месяц за поддержку здания и территории.
• В крайнем случае, управляющая квартира может ограничить доступ владельца к его собственности, если его бизнес многократно причиняет неудобства для других жителей.

Кстати, если вы не знали, то платформа AirBnB также имеет систему управления: она принимает жалобы от соседей владельцев туристических квартир, предлагающих свою собственность на AirBnB, и может даже решить удалить аккаунт в случае системных нарушений.

Про конкуренцию.

Конкуренция в этом бизнесе большая. Многие болгары сдают свои дома и квартиры как в городах, так и в курортных зонах. Теперь и русскоговорящие переселенцы втянулись в этот бизнес, активно предлагая свою недвижимость в соц. сетях, на платформах Booking и Airbnb. Болгары сдают свои апартаменты дешевле. У русскоязычных владельцев внутреннее убранство и техническое оснащение недвижимости лучше. В сезон, когда объекты не забронированы начинается демпинг.

Про соседей.

Русскоязычные переселенцы в лучших наших традициях не спешат платить налоги на прибыль. И это вызывает раздражение у местного населения. Не потому, что болгары такие законопослушные и платят налоги на прибыль с ренты. Тут просто принципиальная позиция. Поэтому не удивляйтесь доносу. «Стукануть» с удовольствием могут и «свои». Из зависти, из соображений конкурентности, да мало ли причин может прийти в нашу особенную славяно-азиатскую голову. Лично я знаю такие примеры доносительства.

Далее приподниму занавес на проблему взаимоотношений людей в курортных комплексах на побережье, где сконцентрировано наибольшее количество арендной недвижимости, принадлежащей русскоязычным жителям Болгарии. Комплексы закрытого типа, обычно с бассейном, любимые места наших людей. И здесь три категории жителей. Собственники из Москвы (через А), собственники из других городов и наниматели апартаментов. Первые, бесспорно самые главные, они инициируют собрания и прочие недовольства всеми. Вторые дружат с первыми против третьих, то есть против нанимателей. Против людей, которые заплатили свои кровные сбережения, а это +\- 80 лева за сутки, и испытывают откровенную дискриминацию со стороны других отдыхающих — собственников жилья. Когда москвичам и представителям других населенных пунктов не надо объединяться против нанимателей, они с азартом воюют между собой.

Убытки.

Долгосрочная и краткосрочная аренда всегда идет рука об руку с убытками, которые арендодатели несут из-за амортизации жилья и безответственного отношения со стороны нанимателей. 

Вот, пожалуй, основные положения нелегкого, как оказывается, бизнеса по сдаче своего жилья в аренду.