Я хотела бы поднять очень серьезную, проблемную и трудоемкую тему. Порядок урегулирования жилищных споров и вопросов в соответствии с законом о поэтажной собственности в Болгарии. Этой теме я посвящу несколько заметок.

Закон о поэтажной собственности в Болгарии впервые был опубликован в мае 2009 года и с тех пор ежегодно претерпевает изменения. В закон постоянно вносятся поправки и дополнения.

Согласно закону, обязанности по содержанию, ремонту, поддержке порядка в здании и/или комплексе ложатся на плечи и кошельки собственников.

В Болгарии существует такое понятие как «общи части» дома, каждый собственник владеет определенным процентом этих общих частей. Это количество прописано в нотариальном акте о собственности. Я упоминаю об этом, так как закон о поэтажной собственности упирается в это положение об «общи части».

Где важно учитывать общие части:

1. Исходя из количества общих частей, имеющихся у собственника согласно нотариальному акту, будет начисляться сумма за ремонт, и на взносы в фонд дома/блока/комплекса.
2. Решения на общих собраниях принимаются не из численности присутствующих, а по численности общих частей дома у присутствующих. Ошибочно считать, что собрание состоялось и решения были приняты, если на собрании присутствовало более 50% собственников. По закону о поэтажной собственности, решения собрания считаются принятыми, если на собрании присутствовали собственники на долю которых в целом приходится 67% из 100 общих частей. А как вы догадываетесь, каждый апартамент имеет различный % от общих частей.

Согласно закону, все блоки, дома с несколькими подъездами, комплексы должны иметь некую организацию, которая будет управлять, следить за порядком и техническим состоянием, поддерживать общие части, придомную территорию (если такая числится по кадастру), решать конфликты между жителями, быть официальными представителями в административных инстанциях и так далее.

Эти организации могут быть следующими:

1.Общее собрание собственников.

Эта форма управления предусматривает избрание одного управляющего и (опционально) кассира и контролера.

Общее собрание должно проводится минимум раз в год и обязательно приводится дополнительно, если в доме/блоке/комплексе появляется новый собственник. Экстренное собрание по просьбе собственников может быть проведено, если инициаторам принадлежит не менее 20% от общих частей.

Все собственники должны быть своевременно уведомлены о дате и месте проведения собрания.

ВАЖНО! Практика, которая имеет место быть в комплексах, когда о собрании собственники узнают задним числом НЕЗАКОННА!

ВАЖНО!!! Собственники, не проживающие постоянно в своей недвижимости! Согласно ЧЛ 13 с поправкой (2) (Изм. — ДВ, бр. 57 от 2011 г., доп. — ДВ, бр. 26 от 2016 г. Вам необходимо предупредить председателя о том, что вы не проживаете постоянно по данному адресу и указать свою электронную почту, телефон (VIBER, WhatsApp). По закону, вам должны прислать информацию о том, что будет проводится собрание. Срок уведомления — не позднее 7 дней до даты, но если собрание экстренное, то за 24 часа до собрания. Если вас не уведомили, согласно закона, о собрании, можете оспаривать решения, принятые на собрании в административном порядке. Но если вы не оставляете свои координаты, и с вами не могут связаться, то вы считаетесь автоматически приглашенными.

2.«Управителен съвет»

Эта форма управления может быть как самостоятельной, так и идти в паре с общим собранием собственников. Избирается на срок не более двух лет. В составе должно быть нечетное количество членов совета и не менее трех. Управителен съвет (для удобства буду называть в тексте УК – управляющая компания) может избираться как из физических лиц, так и из юридических, которые не являются собственниками.

Правление УК должно собираться не реже одного раза в три месяца и принимать решения простым большинством голосов, т.е. если присутствуют две трети его членов.

На заседании Правления составляется протокол, который подписывают присутствующие члены, подводятся итоги, суммируются чеки, квитанции, фактуры. Для отчетности перед собственниками.

При такой форме управления, закон позволят создать наблюдательный совет! То есть совет, который будет контролировать деятельность УК. Совет должен состоять из нечетного числа людей и не менее трех.

ВАЖНО! Самый долгий срок, на который может быть заключен договор с УК это два года. Согласно чл 19 ЗАКОНА с поправкой от  (8) (Нова — ДВ, бр. 57 от 2011 г., изм. и доп. — ДВ, бр. 26 от 2016 г.) формулировка об автоматическом продлении договора или о бессрочном договоре с УК является незаконной и недействительной. Это значит, что УК после 2-х летней работы может быть или переизбрана или отстранена общим собранием собственников!

В отдельной заметке я подробно напишу об основных правах и обязанностях собственника жилья в Болгарии.