Изучая закон о поэтажном управлении, я пришла к выводу, что Управляющие компании в комплексах закрытого типа существуют в параллельной реальности, абсолютно обособленно от закона. А в самом законе много недоработок и «вратичек», которые могут быть истолкованы неоднозначно.

На практике! Инвестор, сдав в эксплуатацию комплекс, нанимает управляющую компанию, для поддержки порядка и технического контроля за комплексом. Управляющая компания, после подписания и заверки у нотариуса договора по обслуживанию и поддержке комплекса, вписывается в «Агенцията по вписванията по партидата». УК, в свою очередь подписывает договора с собственниками независимых объектов, находящихся на территории комплекса закрытого типа.  

По закону! Инвестор, сдав в эксплуатацию комплекс, подписывает и заверяет у нотариуса договор об управлении общими частями комплекса закрытого типа с собственниками независимых объектов, находящихся на территории комплекса. Для каждого независимого объекта – отдельный договор.  (ЧЛ 2, пункт 1, 2).

На практике! Собственники не имеют возможности узнать сроки и условия договора между инвестором и УК.

По Закону! УК избирается на срок не более двух лет.

Как вы заметили, на практике, УК выступает дополнительной прослойкой, финансовое содержание которой ложится на кошельки собственников. С другой стороны, когда большинство собственников не проживают постоянно в комплексе, такая форма управления как «общее собрание» или выборы управляющих из числа собственников становится затруднительной. Поэтому назначается сторонняя УК.

То есть формально, УК, привлеченная инвестором для поддержки комплекса, должна снять с собственников заботу об общих частях комплекса закрытого типа ввиду того, что своими силами они не могут организовать никакой другой формы управления общими территориями.

Но фактически, управляющие компании, злоупотребляя своими полномочиями, создают проблемы собственникам.

Ситуация усугубляется тем, что собственники представляют собой очень неорганизованную разрозненную компанию. Большинство собственников в таких комплексах иностранцы, меньшинство – болгары. Из иностранцев значительная доля приходится на русскоговорящих собственников.

Разобщенность собственников очень на руку управляющим компаниям, которые паразитируют в комплексах.

Основные нарушения прав собственников и мелкие пакости со стороны УК в комплексах закрытого типа.

Не единая плата за поддержку. Для болгарских собственников ниже, чем для иностранцев.

Формальные проведения собраний, без уведомлений собственников, либо с уведомлением задним числом. Наиболее хитрые, присылают уведомление о собрании за 24 часа до даты проведения, что вполне по закону, если собрание экстренное. Если вы получили такое уведомление, то злой умысел УК доказать будет трудно. Но если собрание состоялось, а вы не получали уведомления – это повод заявить о своих правах.

Отсутствие и/или не предоставление собственникам протокола собрания, с отчетом о всех тратах, расходах общих средств.  В протоколе должны быть отображены счета и фактуры. Кто-то выдел такой протокол, интересно?

Некоторые УК нарушают закон о частной собственности, затрудняя собственникам доступ к их жилищу. Например, деактивация ключа или чипа от входа. Помните, только частный пристав (съдия изпълнител) может ограничить вам доступ к вашей собственности и только по решению суда!

Неплательщикам таксы поддержки УК не позволяет парковаться на общих территориях. Прерывает доступ к ТВ антенне и Wi-Fi

Угрожают обращением в консульский отдел.

УК берет отдельную плату за использование бассейна, находящегося на территории комплекса закрытого типа.

УК самовольно, без согласования с собственниками устанавливает и/или повышает таксу за поддержку комплекса.

Основные недовольства собственников комплексов закрытого типа действиями УК.

• Растраты денежных средств без объяснений, без документальных подтверждений.
• Отсутствие необходимых ремонтных работ.
• Плохая уборка общих территорий.
• УК незаконно обрывает электрокабеля и выключает в распределителях подачу воды.
• УК самовольно сдает апартаменты иностранцев в краткосрочную аренду.
• УК расхищает собственность комплекса.

«Тонкие моменты» отношений между УК и собственниками – иностранцами.

Если вы решились на конфронтацию с УК, обратите внимание на некоторые моменты, которые можно обыграть в вашу пользу.

Наличие нотариально подписанного договора с УК. Обычная бумажка без заверки в суде вес имеет незначительный.

Документ, указанный со стороны иностранца при подписании договора. Если это личная карта сроком на год, то договор действителен до конца действия личной карты иностранца. После того, как документ подтверждающий личность иностранца потерял свою силу, договор с УК не имеет юридической ценности.

Если не указан адрес собственника по месту постоянного проживания, то в случае обращения УК с суд, судье исполнителю некуда присылать извещения и прочие письма. Не получили? Не расписались в получении? Какие к вам вопросы?

Принудить оплачивать таксы поддержки вас могут только через суд и при условии, что у вас есть постоянный адрес в Болгарии или другой стране ЕС ( страны НЕ члены ЕС не подчиняются этому правилу) и разрешение на ВНЖ или ПМЖ Болгарии. Отмечу, что ваш постоянный адрес указан в ВНЖ или ПМЖ. Но если документ просрочен, или вы получили новую личную карту, номер которой неизвестен вашей УК, то и постоянный адрес вашей регистрации им не удастся найти. (Хотя были случаи, когда сотрудники миграционных служб продавали сторонним лицам данные об иностранцах за 200 лева. Viva Болгария!).

Как бороться с УК?

Увы, только сообща, что, практически невозможно учитывая, как наш менталитет, так и то, что собственники не всегда собираются единовременно в комплексе.

Все заявления на УК необходимо подавать на болгарском языке в районный суд или прокуратуру. Это затруднительно для иностранцев, которые приезжают на пару недель в Болгарию и не знают болгарский язык. К тому же подача документов в районный суд тоже зачастую не решает проблему в пользу собственника. Во первых, тут играют свою роль возможная дружба и/или знакомства сотрудников суда с представителями УК. Во-вторых, недоработки законодательства в отношении УК, которые можно выкрутить в пользу любой стороны (истца или ответчика) на усмотрение судьи.

Как вариант, при наличии достаточного количества единомышленников – собственников, созвать общее собрание, согласно закона об управлении поэтажной собственности. Создать наблюдательный совет из собственников (количество членов нечетное и не менее трех). Инициировать смену управляющей УК, тут уже переговоры ведутся с инвестором.

В любом из случаев, нужны объективные доказательства злоупотреблений со стороны УК.