Этот материал составлен по моим личным наблюдениям и не содержит в себе призыва к действию.

На рынке недвижимости Софии обозначились четыре основных тенденции.

1. Резкое сокращение предложений на вторичном рынке недвижимости.
2. Переизбыток предложений продаж недвижимости на этапе строительства.
3. Рост цен на трехкомнатные и больше квартиры в новостройках в «зеленых» районах города в среднем на 10 000 евро.
4. Увеличились сроки рассмотрения банками запросов на ипотечное кредитование.

Начиная с июля 2020 года, на софийском рынке недвижимости наблюдается резкий отток предложений о продажах вторичного жилья. Связано это с тем, что покупатели, пользуясь всеобщим замешательством, вызванным пандемией, а также тем, что сам процесс сделок затруднен из-за мер, предпринимаемых для предотвращения распространения COVID, успешно торгуются с владельцами недвижимости и сбивают цены на 10-15% от изначальной. Учитывая эту тенденцию, многие собственники вторичной недвижимости убрали свои предложения с рынка до лучших времен.

Софийский рынок недвижимости перенагружен предложениями продаж новостроек на стадии «шпаклевка-замазка», а также предложениями на этапе строительства со сроками сдачи в 2021-2022 годах.

Собственники новостроек — инвесторы, как правило, не уступают по ценам.   

При этом цены на новое жилье показывают любопытную тенденцию. Трехкомнатные и многокомнатные квартиры выросли в цене, тогда как одно-двух комнатные, напротив демонстрируют отрицательную динамику цены.

Обнаружилась еще одна закономерность в продажах нового жилья во время пандемии. Согласно закону о поэтажной собственности, за каждым апартаментом должно быть закреплено подсобное помещение «мазе». В противном случае, апартамент получает статус «ателье». Традиционно «мазе» включено в цену апартамента, о чем указывается в объявлении. Но в данный момент продавцы указывают цену на мазе отдельно и по цене за квадратный метр как за жилое помещение, отмечая, при этом, что покупка подсобного помещения вместе с апартаментом обязательна. Соответственно, итоговая цена становится выше изначальной, которая привлекла внимание потенциального покупателя. Также, многие не указывают того, что цена в объявлении – без НДС (ДДС), об этом покупатель узнает на осмотре.

Чрезвычайная ситуация, вызванная пандемией, привела к увеличению сроков сделок покупки-продажи. Кроме того, банки начали сильно затягивать рассмотрение запросов по ипотечному кредитованию. Это привело к тому, что, обычно динамичный рынок недвижимости Софии, переживает не лучшие времена.

Покупатели, не нуждающиеся в ипотечном кредите, гипотетически имеют возможность давить на цену вторичной недвижимости. Все условия на рынке таковы, что цена должна была бы пойти вниз. Но собственники вторичной недвижимости в большинстве своем предпочитают не торопится с продажей и переждать это нелегкое время. Те же, кто по каким-либо причинам продает вторичную недвижимость сейчас, должны быть готовы к корреляции цены на 10-15% в минус, как отмечалось выше.

Более уверенно себя чувствуют собственники жилья в экологически чистых районах, а также в районе Изток, с квартирами в домах из кирпича и с южным расположением.  Такие предложение реализуются быстро, а сделки проходят без торга по цене.

Очевидно, что рынок недвижимости, являясь одной из составляющих экономики страны в целом, зависит от общих экономических показателей страны. Если из-за пандемии просели такие сферы экономики как туризм, ресторанный бизнес, упала покупательная способность граждан, то это, конечно, отразится на всех макроэкономических показателях Болгарии и на рынке недвижимости в частности.

Вполне возможна стагнация цен или сокращение цен на недвижимость в Софии. Наиболее адекватная цена с точки зрения покупательной способности граждан на сегодняшний день –это 500-600 евро за квадрантный метр. Но в настоящий момент цена выше этого диапазона. Это привязывает рынок к ипотечному кредитованию. Если банки изменят, ужесточат, свою политику предоставления ипотеки, что вполне вероятно, так как многие остались без стабильного дохода в данное время, то и это отразится на рынке недвижимости в Софии и будет оказывать давление на цены на жилье.