Недвижимость в Болгарии можно условно разделить на два вектора.

• Городская недвижимость,
• Курортная на черноморском побережье и на горнолыжных курортах.

Несколько лет назад россияне активно скупали недвижимость в Болгарии на побережье. В основном это были студии и малогабаритные квартиры в комплексах закрытого типа. Люди покупали подобные апартаменты в качестве как модной летней дачи заграницей, так и в качестве инвестиционного жилья для дальнейшей сдачи в краткосрочную аренду русскоговорящим туристам.

Количество сделок по покупке курортного жилья россиянами в Болгарии было настолько внушительным, что это позволило одному депутату Госдумы РФ пошутить об оккупации Болгарии через рынок жилья.

Однако активность россиян на рынке недвижимости в Болгарии очень зависит от курса рубля к мировым валютам. Слабый рубль ставит под сомнение выгодность инвестиций подобного рода, равно как и делает невыгодным содержать подобные квартиры в Болгарии. Ведь собственники курортного жилья в комплексах закрытого типа должны платить не только налоги, но и таксу поддержки за комплекс, а также прочие расходы, связанные с амортизацией жилья.

Пандемия и сопутствующее ограничение туризма также отрицательно повлияли на рынок курортного жилья. Люди, приобретавшие квартиры для краткосрочной аренды остались без заработка из-за отсутствия спроса на их услугу. Владельцы курортных квартир не могли попасть в Болгарию в течение летнего сезона 2020 года. Но это не освобождало их от расходов на содержание этой недвижимости. А если принять во внимание падение курса рубля, то мы понимаем, что зарубежные квартиры становятся лишней обузой для семейного бюджета.

В комплексах на побережье россияне начали массово продавать свои летние квартиры. Однако спроса на рынке недвижимости на курортное жилье в комплексах закрытого типа нет. Болгары не заинтересованы в инвестициях такого рода, предпочитая полноценные квартиры в городах, которые можно сдавать круглогодично, если речь идёт о вложении средств с целью получения дивидендов.  Иностранцы же – традиционные покупатели курортного жилья из-за эпидемиологических ограничений отсутствовали на рынке. Соответственно, большинство предложений о продаже зависло на рынке недвижимости, вынуждая владельцев уступать в цене.

Текущая ситуация с дачными квартирами у моря наглядно продемонстрировала, что это абсолютно неликвидная инвестиция. Когда люди приобретали квартиры в закрытых комплексах, они видели только красивую сторону этой инвестиции. Но истина в том, что, покупая недвижимость надо подумать, а сможете ли вы ее в случае необходимости продать, и желательно если не в плюс, то хотя бы без убытков. И вот в случае с курортной недвижимостью в комплексах закрытого типа – ответ категорически отрицателен. И владельцы курортных студий и апартаментов сейчас в этом убедились.

Кроме того, так сложилось, что многие россияне покупали летние квартиры на выставках через брокеров, или через фирмы посредники, которые работают специально для россиян, и приобретали квартиры зачастую по ценам выше рыночных. Продать же теперь такие апартаменты по цене закупки (даже без учета расходов на обстановку) нет возможности. Поэтому россияне, которые выставили сейчас квартиры на продажу или падают в цене, или же их предложения продажи надолго зависают на рынке.

Если мы сейчас наблюдаем в Болгарии большой спрос на городское жилье, и стоит добавить, что россияне, переехавшие на ВНЖ в Болгарию, также активно покупают полноценные городские квартиры, то интереса к сектору курортного жилья сейчас не наблюдается. 

Если в секторе городских квартир спрос резко возрос, и болгары активно инвестируют в жилье, то покупать курортные студии и квартиры никто не спешит. Во-первых, с точки зрения инвестиции это не выгодно, как раз из-за того, что перепродать такие квартиры трудно, а во-вторых, никому не интересно платить обязательную таксу за поддержку комплексов, в которых находится это жилье.

Кроме того, согласно болгарскому законодательству, к каждой квартире идут еще и квадратные метры общий территорий дома и комплекса, которые люди должны покупать по цене как за жилое пространство. Этот % общий территорий заложен уже стоимость. Болгары предпочитают вкладывать деньги в квартиры, где % общих территорий низкий и где нет высокой таксы поддержки, то есть это точно не курортное жилье в комплексах, которое так активно скупали иностранцы и по большей части русскоязычные покупатели.

Если сравнивать 2020 и 2019 (май-июль) год (за текущий пока нет статистики, но он, судя по ситуации, продолжит наметившуюся тенденцию), то можно видеть сильное сокращение количества сделок по купле-продаже по наиболее популярным курортным направлениям среди россиян (данные «агенция по вписванията»):

• Бяла – сокращение числа сделок купли -продажи на 19.4%
• Несебър (равда, слънчев бряг, свети влас) – минус 41,5%
• Поморие – минус 15,65%
• Бургас (созопол, черноморец) – минус 7%

Всего по черноморскому побережью, включая Варну и ее окрестности, объем сделок по купле-продаже курортной недвижимости сократился на 10%.

Повторимся, что главной причиной ухода российских покупателей с рынка курортной недвижимости Болгарии стал это слабый рубль. Падение курса рубля сделало Болгарию для россиян не такой дешевой страной, как это было раньше.  Содержать такие удаленные дачи стало очень накладно.

Вторая причина, будем надеяться, что временная – это, конечно же, пандемия, ограничения по въезду в Болгарию и отсутствие туризма.