В этой статье мы рассмотрим самые распространённые вопросы, касающиеся покупки земли в Болгарии.

1. Как иностранные лица и иностранные юридические лица могут приобрести в собственность землю в Болгарии?
2. Каковы основные моменты Закона о собственности и использовании земель сельскохозяйственного назначения?
3. Какие нормативные акты определяют порядок и правила права собственности на землю сельскохозяйственного назначения иностранных физических и юридических лиц?

Самый важный источник информации по данной теме – это  статья 22 Конституции Республики Болгарии. В статье 22 говорится, что иностранцы и иностранные юридические лица могут приобретать право собственности на землю на условиях, вытекающих из присоединения Республики Болгарии к Европейскому Союзу или на основании международного договора, ратифицированного, обнародованного и вступившего в силу для Республики Болгарии. Болгария.

Если сухой и непонятный язык закона перевести на обывательский, то мы имеем следующее.

Для иностранцев из стран ЕС и/или ЕЭЗ.

По истечении 5 лет с даты присоединения Болгарии к Европейскому Союзу (ЕС), а именно с 1.01.2012, граждане ЕС и государств-членов Европейской экономической зоны (ЕЭЗ) могут приобретать несельскохозяйственные земли в Болгарии. Независимо от того, постоянно ли они проживают в стране или нет. 

Болгарские компании, зарегистрированные гражданами ЕС и ЕЭЗ, а также иностранные компании из стран-членов ЕС или ЕЭЗ могут свободно приобретать несельскохозяйственные земли в Болгарии.

Однако это не касается приобретения земель сельскохозяйственного назначения. Чтобы приобрести землю сельскохозяйственного назначения в Болгарии иностранцам из стран ЕС / ЕЭЗ необходимо прожить в Болгарии не менее 5 лет до даты сделки по приобретению. 

Юридическое лицо, учредители которого иностранцы из ЕС и/или ЕЭЗ, приобретающее землю в Болгарии, должно быть зарегистрировано по болгарскому законодательству не менее чем за 5 лет до сделки по приобретению. Если фирма не соответствует этому требованию, то тогда ее учредители должны прожить в Болгарии на момент сделки не менее пяти лет до даты сделки.

Для иностранцев из третьих стран.

В отличие от лиц из ЕС и ЕЭЗ, лица из третьих стран могут приобретать землю ( сельскохозяйственную и / или несельскохозяйственную ) только при наличии международного договора, который вступил в силу, ратифицирован, обнародован и вступил в силу в соответствии со ст. 22, п. 1 и 2 Конституции Болгарии. 

На сегодняшний день такого международного соглашения с третьими странами не подписано!!! А значит у иностранцев из третьих стран нет права на приобретение земли в Болгарии.

Болгарская фирма, учредители которой иностранцы из стран третьего мира имеет право на приобретение земли строго НЕсельскохозяйственного назначения.

Существует явный запрет на владение землями сельскохозяйственного назначения  болгарскими компаниями , если их учредители / акционеры являются гражданами третьих стран.  Компании, зарегистрированные в третьих странах или в странах с льготным налоговым режимом (статья 3, параграф 7, пункты 1 и 2) – также не имеют права на приобретение сельскохозяйственной земли в Болгарии.

ОЧЕНЬ ВАЖНО:

• Если иностранец из третьих стран состоит в браке с гражданином Болгарии, то при сделке земля оформляется на гражданина Болгарии.
• Если иностранец из третьих стран получает землю в наследство, то он ОБЯЗАН переписать собственность на лицо, которое имеет право по закону быть собственником или вернуть ее государству в течении трех лет с момента получения наследства.

Небольшое исключение из правил:

Следует иметь в виду, что существует прецедентное право, согласно которому введенный правовой запрет на приобретение земли иностранными лицами из третьих стран распространяется только на землю, но не на застроенную недвижимость. Согласно упомянутой практике, правовой запрет не должен применяться в случаях, когда земля представляет собой часть, принадлежащую (общая часть согласно ст. 38, абз. 1 Закона о собственности) к жилой недвижимости.

Это тот случай, когда предметом сделки является дом и/или отдельная квартира в жилом здании, а идущие к недвижимости идеальные части земли представляют собой примыкающую к продаваемому объекту общую часть. Тогда право собственности на прилегающие участки земли будет носить вспомогательный характер и перейдет в собственность на жилище. При этом запрет на продажу земли иностранным лицам из третьих стран не применяется. Если у вас возникли проблемы с приобретением, квартиры к которой принадлежат общие идеальные части в виде земли, то смело апеллируйте к  

• Решению № 222 / 22.06.2010 по гр.д. № 569/2009 ГТК,
• Решению № 210 / 27.12.2016). дело № 1739/2016 Верховного кассационного суда;
• Решению № 394 / 25.05.2009 по гражданскому делу № 298/2008 Верховного кассационного суда.

Как купить дом с участком.

Обращаю ваше внимание на то, что придомная земля по болгарскому законодательству определяется как отдельная единица. То есть землю, на которой построен частный дом, мы не можем считать общими идеальными частями. И исключение, описанное выше, на приобретение придомной земли к дому не распространяется. Таким образом приобретая частный дом, вы, как физическое лицо, не можете получить право собственности на землю, на которой построен дом.

На практике, покупка частного дома с участком иностранцами из третьих стран осуществляется в две сделки.

• Дом покупается физическим лицом — иностранцем.
• Участок оформляется на юридическое болгарское лицо, учредителем которого может выступать сам иностранец.