Многие арендаторы, а также домовладельцы оказываются в сложной ситуации, если у них нет договора аренды. Поэтому важно заключить договор аренды, по которому арендодатель предоставляет арендатору определенную во временное пользование за уплату согласованной арендной платы.

На какой срок заключается договор аренды.

Договоры аренды могут быть бессрочными или заключенными на определенный срок. Подумайте, на какой срок вы хотите снимать квартиру.
Чаще всего договоры аренды квартиры заключаются сроком на один год — таким образом, арендатор не связан долгосрочным договором, а арендодатель получает возможность обновить стоимость аренды и изменить некоторые договорные отношения в случае продления.
 
При заключении долгосрочного договора следует учитывать, что срок договора аренды не может превышать десяти лет, если это не коммерческая сделка. Если домовладелец не владеет недвижимостью, но имеет право управлять ею, он может сдавать квартиру, но на срок не более трех лет. Этот нюанс следует учесть, если квартира в «условной» собственности детей, при живых родителях. По болгарскому законодательству, такая форма собственности предоставляет относительные права наследникам, полное право собственности наступает после смерти родителя/родителей.

Что содержится в договоре аренды.

•     Личные данные обеих сторон договора (арендодателя и арендатора).
•     Данные о недвижимости — местонахождение, площадь, распределение и т. д.
•     Цена аренды и согласованный способ оплаты
•     Права и обязанности сторон
•     Срок действия договора и условия его прекращения
•     Дополнительные пункты (дополнительные условия, соглашения, штрафы и т. д.) 

Как определяется цена.

Размер арендной платы определяется сторонами договора. Арендная плата может быть согласована в виде ежемесячных платежей, годовой арендной платы или любого другого периода по выбору сторон. Оплата обычно производится банковским переводом, но также возможна оплата наличными по квитанции за каждую переведенную сумму. Среднюю арендную плату в зависимости о района можно определить с помощью сайта imot.bg

 Договоры аренды часто включают в себя пункты о возможности изменения арендной платы в случае определенных экономических ситуаций (рост инфляции в стране, изменение рыночных цен арендной платы выше определенного процента и т. д.). Желательно договориться, что цена аренды может быть изменена только при возобновлении договора или договор может быть расторгнут, если цена станет невыгодной для любой из сторон.

При заключении договора аренды обычно вносится залог в размере одной или двух ежемесячных арендных плат -депозит. Залог гарантирует домовладельцу компенсацию в случае просроченной задолженности арендатора или повреждения квартиры. Если при расторжении договора имущество находится в том же состоянии, что и во время аренды, и нет неоплаченной арендной платы или счетов за коммунальные услуги, депозит возвращается арендатору.

Что необходимо знать арендодателю.

• По закону местные налоги и сборы, а также расходы на ремонт общих частей здания (по закону о поэтажной собственности) несет собственник. 
• Ремонт всех повреждений, понесенных в течение периода аренды, которые не возникли по вине арендатора и не являются результатом халатности с его стороны, несет арендодатель. Если арендатор устраняет повреждение за свой счет, понесенные расходы вычитаются из причитающейся арендной платы. 
• Арендодатель не имеет права мешать пользованию недвижимостью путем проникновения в съемную квартиру без согласия арендатора или проведения капитального ремонта, мешающего спокойному проживанию в квартире;
• Арендодатель не имеет права повторно сдавать недвижимость в аренду на время согласованной аренды;
• Арендодатель имеет право расторгнуть договор, если арендатор нарушит любой из пунктов;
• Доход от аренды подлежит налогообложению — арендодатель обязан задекларировать свой доход от аренды и уплатить с него налог.

Что необходимо знать арендатору.

• Необходимо оплачивать аренду, все коммунальные расходы, связанные с использованием недвижимости — электричество, воду и таксу поддержки общих частей здания/комплекса.
• Арендатор обязан соблюдать правила по порядку и управлению общими частями здания/комплекса. 
• Обслуживание имущества, а также расходы на мелкий ремонт, связанный с повреждениями в результате обычного использования (например, загрязнение стен, коррозия кранов и т. д.), несет арендатор;
• Арендатор обязуется немедленно уведомить арендодателя о повреждениях и посягательствах на имущество;
• Если договор аренды не запрещает субаренду, кроме как с явного письменного разрешения арендодателя, арендатор может передать в субаренду части сдаваемой в аренду собственности или все имущество без согласия арендодателя. Однако в этом случае арендатор не освобождается от своих обязательств по контракту;
• После окончания договора аренды арендатор обязан вернуть недвижимость в том состоянии, в котором он ее арендовал. Арендатор должен возместить все убытки, нанесенные квартире во время использования, если он не докажет, что они произошли по независящим от него причинам;
• Арендатор имеет право расторгнуть договор, если арендодатель нарушит какой-либо из пунктов;
• Арендатор имеет право на получение компенсации, если он должен покинуть квартиру раньше срока, указанного в договоре, по просьбе арендодателя. 

В каком состоянии предоставляется арендуемое жилище.

 
При заключении договора аренды подписывается так называемая опись недвижимости. В этом документе описывается состояние квартиры на момент сдачи в аренду, мебель и аксессуары, исправность бытовой техники и оборудования и т. д. Лично я рекомендую в опись добавить показания счетчиков воды, газа, электроэнергии на момент передачи недвижимости.
 
К описи рекомендуется прикрепить фотографии квартиры и вещей в ней, особенно если были замечены какие либо сколы, дефекты. ( Я, к примеру, делала видео квартиры при заселении).
 
Обе стороны заинтересованы в том, чтобы протокол инвентаризации был как можно более полным, поскольку на основе этого документа могут подаваться претензии и жалобы в официальные инстанции для решения споров.

Нюансы болгарского законодательства.

Если договор аренды длится более одного года, он должен быть заключен в письменной форме, и внесен внести в Реестр собственности (Агенция по вписваниета).

Если собственник продает недвижимость, в которой есть арендатор, но договор внесен в Реестр собственности, он остается в силе до указанного в нем срока. Новый владелец недвижимости занимает место предыдущего арендодателя и имеет те же права и обязанности перед арендатором на весь период действия договора — то есть арендатор может использовать квартиру до конца срока, согласованного в договоре.

Если договор аренды не внесен в Реестр собственности , но заключен у нотариуса (и дата подписания договора нотариально удостоверена), он остается в силе в течение указанного в нем срока, но не более одного года с момента передачи — то есть арендатор имеет право пользоваться квартирой до окончания срока, оговоренного в договоре, но не более одного года после продажи сданной квартиры.

Если договор аренды не внесен в Реестр собственности и нет заверенной нотариально даты, он действует как бессрочный, то есть договор может быть расторгнут с уведомлением за один месяц. Если новый собственник уведомляет арендатора о том, что договор аренды будет считаться расторгнутым по истечении одного месяца, арендатор обязан покинуть квартиру в течение одного месяца.
 
Поэтому, чтобы гарантировать права арендатора даже в случае, если арендодатель решит продать арендованную недвижимость, рекомендуется заключить договор аренды в письменной форме с нотариально заверенной датой и подписями и внести его в Реестр собственности.