Весь 2021 год характеризовался жарким и эйфорическим рынком жилья в Болгарии.  Сделок с недвижимостью в стране было зафиксировано на 20% больше по сравнению с 2020 годом, по данным на конец сентября 2021 года, а последний квартал прошлого года был особенно напряжённым для риелторов и нотариусов.

В Бургасе, Пловдиве, Софии и Варне рост цен на квартиры выше среднего по стране, а в некоторых из этих городов, по данным Регистрационного агентства, достигает почти 40% за год. 

Процентные ставки банков по ипотекам находятся на рекордно низком уровне – 2, 2,28%, а ипотечное кредитование растет беспрецедентными темпами как в виде числа предоставленных ипотечных кредитов, так и в виде сумм, выданных банками под покупку недвижимости.

Рынок растет, и эксперты отмечают, что нынешний рост цен в сфере недвижимости становится самым продолжительным за последние тридцать лет. 

Этот год удивил даже тех, кто работает в сфере строительства, стройматериалов, дизайна и недвижимости. Рынок напоминал паническую скупку всего, что осталось. Отчего возникла такая паника на рынке?

Во-первых, из-за того, что деньги вкладчиков в банках уменьшаются из-за возросших комиссий банков и отрицательной ставки (о которой мы часто упоминаем). Инфляция разъедает сбережения тех, у кого они есть. Банки и правительства печатают миллиарды для стимулирования экономики и так далее.

Во-вторых, прогнозы экспертов о том, что цены на недвижимость в Болгарии возрастут на 10-15% как только страна перейдет на евро, подогревают рынок. Прогнозы базируются на аналогичном опыте других стран, принявших евро в качестве национальной денежной единицы.

Это заставило людей вкладываться в недвижимость, что «взорвало» рынок. Однако, с инвестиционной точки зрения ситуация на рынке недвижимости в Болгарии нездоровая.

У каждого начала есть конец.  Чего стоит ожидать в 2022 году для рынка жилья в Болгарии? 

Доступность жилья.

В прошлом 2020 году жилье в Болгарии стало менее доступным для граждан, как по сравнению со значениями, наблюдавшимися в предыдущие годы, так и по сравнению со показателями других развитых и развивающихся стран. В краткосрочной и среднесрочной перспективе доступность жилья будет медленно снижаться. Это означает, что купить жилье среднестатистическому болгарскому гражданину будет все труднее. Причина — темпы роста цен на жилье, которые, опережают темпы роста доходов.

Однако для людей с большими капиталами рынок недвижимости единственное привлекательное поле деятельности.

Причины роста цен на жилье.

Два фактора будут играть важную роль в ускорении роста цен в ближайшие несколько лет.

Во-первых, двузначный рост цен на ряд строительных материалов, таких как железо, цемент и дерево. Цены возросли более чем на 50% по сравнению с прошлым годом. Учитывая продолжающийся устойчивый рост спроса, инвесторы спокойно переложат все возросшие затраты на конечных потребителей.

Во-вторых, снижение доходности вкладов, введение отрицательной ставки, заставит владельцев сбережений направлять все больше денег на рынок жилья. Это будет особенно заметно в крупных городах, где приобретение второго или даже третьего жилища становится все более предпочтительной формой вкладов денег.

Однако, сдерживающим фактором могут оказаться банки. Если они решат повысить процентную ставку по ипотеке и/или ужесточат условия ипотечного кредитования, то это охладит рынок недвижимости в Болгарии.  

Если действия банков вызовут стагнацию цен на рынке недвижимости, то собственники так называемых инвестиционных квартир (которыми не пользуются) могут выставить их на продажу, считая, что период быстрого роста цен закончился. Наполнение рынка инвестиционными квартирами приведет к снижению цен и дальнейшему сбросу квартир, купленных ради вложения денег.

С другой стороны, Болгария в данный момент отличается экономикой, в которой нет альтернативы вложений. Недвижимость является самой понятной и устойчивой сферой вложений. Люди не видят смысла продавать имеющиеся у них квартиры, потому что нет четкого понимания, что им делать с деньгами от их продажи, куда их вкладывать.

Единственный способ заработать на инвестициях в недвижимости, в условиях роста цен на квадратный метр, это только покупать квартиры без отделки, делать ремонт и перепродавать. Если ремонт условно стоит 400-500 евро за квадратный метр, то можно купить квартиру в востребованных районах  города по цене 1500 — 2000 евро за квадратный метр, (отметим, что 1500 евро за квадратный метр – это цена масс маркета, квадратные метры зданий премиум класса оцениваются много выше) отремонтировать его и перепродать за 2500 -3000 евро, что является очень хорошей прибылью.

Риски 2022 года.

Резкий рост цен на стройматериалы, топливо, электроэнергию, а также рост зарплат рабочих привело к тому, что начатые проекты выходят за рамки запланированного бюджета.

Все прогнозы сводятся к тому, что стройматериалы продолжат дорожать, так же как и электричество, топливо и так далее.

В 2021 году, цены на жилье выросли на 20-40% ( в зависимости от города, района), а себестоимость строительства почти на 100%.

В среднем себестоимость квадратного метра в новостройке равна 700 — 800 евро без НДС. Даже при рынке 1000 — 1200 евро без НДС (1200 — 1440 евро с НДС) большинство инвесторов начинают задумываться о выгодности строительства. .А что будет, если себестоимость вырастет еще больше? Разумный предприниматель ищет 30% прибыли от таких инвестиций. Реализованный за два года строительный проект, он приносит 15% прибыли в год. Может показаться, что это неплохо, но если по каким-то причинам часть квартир не будет продана, застройщик окажется в проигрыше. 

Инвесторы, которые продали квартиры на этапе строительства (на зелено), но вовремя не закупили материалы по старым ценам, сейчас испытывают сильнейшие финансовые трудности. Каждый пытается решать проблемы самостоятельно. Некоторые объявляют о банкротстве, некоторые возвращают клиентам залоги и замораживают проекты. Вполне возможно, что таких ситуаций в этом году будет больше.